법률사무소 태온

분양권계약해지의 장애물 - 중도금대출

법률사무소 태온 — Thu, 15 Jun 2023 16:19:35 +0900

-구세주와 저승사자의 두 얼굴-

은행 대출금에 의존할 수밖에 없는 서민층 입장에서 내 집 마련을 하거나 갈아타기를 할 때 은행대출금은 그야말로 구세주라고 볼 수 있다. 아파트 중도금을 대출 없이 꼬박꼬박 현금으로 내야 한다면 과연 신규분양현장에 갈 사람이 몇이나 되겠는가.

아마 중도금 대출제도가 없었다면 건설사들도 보따리 분양을 하지 않았을 것이고, 분양이 안 되어 망하는 회사들도 없었을 것이다. 은행으로서는 돈을 벌었을지 모르지만 우리나라에 아파트가 넘치는 직접적인 이유는 이 중도금대출이 원인이라고 해도 무리는 아닐 것이다.

하지만 분양계약 후 입주예정자에게 사정변경이 생겨 입주를 못하게 될 때는 이 중도금 대출이 저승사자로 변해 목줄을 죄게 된다. 2년전부터 수도권을 비롯해 전국적으로 발생하고 있는 부동산경기침체에 따른 입주불능 현상이 그칠 줄을 모르고 있다. 건설사의 과대광고나 허위광고가 있게 되면 영락없이 집단소송으로 가고 있음을 더 말해 무엇 하겠는가.

이 모든 근본적인 이유는 첫째, 부동산시장이 침체되어 분양 당시와 입주 당시에 가격변화로 인한 사정변경이 생긴 것이고 둘째, 각 현장마다 미분양이 발생하여 자금줄이 짧아지자 광고대로 짓지 아니한 잘못이 있기 때문일 것이다. 입주하지 못하는 수분양자들의 입장이나, 제대로 건물을 짓지 아니한 건설사의 입장이 피장파장 멍군 장군이 아니겠는가.

-계약해지란 이런 것이다-

필자는 법률사무를 취급하고 있기 때문에 매일 계약해지 선임사건을 다루고 있다. 원칙적으로 계약해지란 상대방의 동의가 있어야 한다. 그러나 요즘 같은 부동산 불경기에 어느 건설회사가 동의를 해 주겠는가. 미분양까지 줄줄이 쌓여있는 마당에 이미 분양받은 사람에게 해지의 길을 열어줄 마음 착한 건설사는 어디에도 없을 것이다.

그러나 계약에는 사정변경이 있다. 너와 내가 약혼을 했더라도 한쪽의 사정으로 결혼에 이르지 못한다면 파혼한 쪽에서는 예단 값을 물어주면 되는 것이다. 예단 값을 딱 정해놓은 법은 없다. 피해가 가장 적은 선에서 끝을 내고 건설사가 중도금을 대위변제하도록 고도의 노하우를 발휘하는 게 유능한 법률사무소의 할 일이다.

계약해지는 법정에서 판사의 주관하에 위약금이 결정되기도 하지만, 선임된 변호사와 은행 또는 건설사간에 합의로 끝나는 수도 많다. 계약해지로 가닥이 잡히면 계약금을 몰취한 만큼 할인을 해서 바로 재분양에 들어가기 때문에 능력 있는 건설사는 해지통보 전에, 영세업체는 재분양과 동시에 대위변제를 하게 되고 이런 절차를 거치면서 해지는 종결된다.

-건설사와 은행의 강한 압박-

입주가 시작되기 전부터 건설사와 은행은 각 수분양자에게 통지를 보내어 차질이 없도록 입주를 하라는 통보를 보낸다. 입주불능, 불가능자들은 그 때부터 간이 떨리고, 심장이 약해 병원에 입원한 사람도 있다. 어쩌다 아파트 분양받았다가 팔자에 없는 빚쟁이가 되었을까?

입주를 하거나 분양받은 부동산의 잔금을 치르려면 살고 있는 주택을 싸게 팔아야 하지만 그나마 거래는 함흥차사다. 새로 입주할 아파트도 값은 떨어졋다. 억지로 이사를 하려면 집이 작아도 3-4억 정도의 손해를 봐야 하고, 무거운 대출을 받아야 하므로 서민입장에서 새 아파트 입주는 꿈도 꿀 수 없게 됐다.

수분양자들로서는 뚫고 나갈 길이 없음이 문제다. 그래서 어느 아파트 단지 수분양자들은 상고 세대. 합의 세대. 배짜라 세대로 나뉘어 서로 정보를 교환하고 있으리라. 그저 세월만 믿는다고 해야 할까? 건설사가 약하면 은행에서 직접 칼을 빼들고, 재산 가압류를 한다. 그리고 대여금 재판을 걸어오는 일이 날로 늘어가고 있다.

건설회사의 횡포는 더 심하다. 물론, 자신들도 어쩔 수 없는 일이리라. 그러나 재산 가압류, 봉급 가압류, 유체동산 가압류를 한 다음 재판을 두세 번으로 나누어 걸어오고 있고, 신용정보회사에 채권을 넘겨 수분양자들은 찾아다니는 일까지 벌어지고 있다. 오죽했으면 이혼까지 하는 기막힌 사연들이 연출되고 있을까.

-중도금 대출의 성격-

중도금 대출의 실 채무자는 아파트 분양을 받은 수분양자가 맞다. 그러나 은행에서 돈을 줄 때에는 지어질 아파트를 보고 주었을 것이고, 그 아파트를 짓는 시행사와 시공사의 보증하에 지급한 것이다. 따라서 대출서류에 도장은 수분양자가 찍었더라도 아파트가 담보되고, 그 아파트를 짓는 건설사가 연대보증을 했다는 것이다.

그렇다면 수분양자는 형식적인 채무자로 봐야 하는데 재판과정에서는 누가 대출서류에 도장을 찍었느냐를 두고 판단한다.

-은행과 건설사 끼리 주고받고 한 돈

-그 돈으로 아파트 지은 돈

-멀쩡한 아파트 놔두고 왜 나에게 돈을 달라 하느냐? 고 아무리 따져 봐도 법원에서는 수분양자의 변론을 들어주지 않는다. 이게 환장할 노릇이리라.

또 아파트가 잘 지어졌건, 못 지어졌건, 짓다 말았건 무조건 중도금 대출은 수분양자가 갚으라고 하면서 집단소송의 채무부존재 소송은 재판도 하는 둥, 마는 둥 끝나 버린다. 현재 까지 채무부존재소송에서 수분양자들이 승소한 사례는 한 건도 없다. 무조건 도장 찍었으면 돈 갚으라는 뜻이다.

-장애물을 치워야 계약은 해지가 된다.-

합의 해지를 하건, 법정해지를 하건, 해지 전이나 해지 바로 후에 중도금 대출이 변제되어야 수분양자는 은행의 굴레에서 벗어나고 신용도 회복될 수 있다. 해지 전에 재산에 가압류를 당했다면 어찌할까? 그 돈은 물어줘야 해지가 되지만 따라서는 감액도 된다.

지금까지도 분양받은 부동산의 잔금을 치르지 않고 중도금대출금도 갚지 않고 버티고 있는 수분양자들은 전문가나 변호사에게 상담을 받고 미리 미리 대처를 하여야 한다.

필자가 있는 법률사무소이김은 해당 입주불능에 관한 여러 소송을 진행한 경험이 있는 부동산 전문 법률사무소이다.

법률사무소 이 김 윤 명 선 사무장 010-4878-6965

시행사들이 화나기 시작했다.

법률사무소 태온 — Mon, 5 Jun 2023 16:30:05 +0900

약 2년 이상 이어져온 부동산경기 침체의 여파로 인하여 동네 중개사무소들도 개점휴업 상태이지만 그보다 더 심각한 것은 바로 시행사들의 자금악화상황이다.

그도 그럴 것이 분양할 당시에는 서로 앞다투어 분양을 받으려 했던 수분양자들이 이제는 전부 계약금을 위약금으로 몰수당하더라도 잔금을 치르지 않겠다는 자세로 바뀌었기 때문이다.

시행사는 계약금을 위약금으로 몰수했으니 큰 손해는 없을 것이 아닌가? 라고 반문하실수도 있지만 시행사는 토지매수부터의 대출이자 및 건축비, 분양 당시의 경비까지 합하면 준공 후 잔금이 순조롭게 들어와야 수익을 낼 수 있는 구조여서 수분양자들의 잔금이 지급이 되지 않을 시 오히려 자금악화 및 도산의 우려까지 있는 것이다.

지방에 400세대의 오피스텔을 시행한 한 시행사는 이러한 수분양자들의 자세전환으로 인하여 수분양자들의 명의로 대출받은 중도대출금을 대위변제 하면서 전부 구상금청구소송을 진행을 하기 시작하였다고 한다.

또한 어느 서울의 시행사는 잔금을 치르지 않은 수분양자들에게 소유권이전등기청구소송을 진행을 하고 있기도 하고 어느 시행사는 위약금청구소송을 진행을 시작했다고 한다.

그 전까지 맘 좋은 시행사들은 분양계약을 해지를 해주고 수분양자들과 합의를 하는 것이 관례였지만 더 이상 자금압박에 시달리는 시행사들이 수분양자를 봐주지 않겠다는 뜻으로 보면 될 것이다.

이러한 소송들은 전부 수분양자들이 패소를 하는 소송으로 이렇게 판결까지 가게 되면 수분양자들은 아주 난감한 상황에 닥치게 될 것이다.

수분양자들은 과연 어떤 상황에 닥치게 될 것인가?

소유한 부동산이 있다면 압류 및 경매가 진행이 될 것이고 은행의 계좌도 압류가 될 것이다.

이 모든 것이 더 이상 관대하지만 않겠다는 시행사들의 의지로 보면 된다.

그렇다면 진짜 개인적인 사정이 안좋아져서 잔금을 치를 수 없는 수분양자들은 어떻게 대처를 해야 할까?

경기도 수원에 위치한 법률사무소 이김은 입주불능 및 부동산소송에 특화되어 있는 부동산전문 법률사무소이다.

잔금을 치를수 없는 수분양자들은 미리 미리 전문가와 상담을 받고 어떻게 대처를 해야 할지 준비를 잘 하여야 할 것이다.

상담을 원하시는 분들은 전화를 주시면 상담 약속을 잡을 것이고 방문 이나 전화로 상담을 받으시길 바란다.

법률사무소 이김 윤 명 선 사무장 010-4878-6965

수원대학교 평생교육원 부동산학과 교수.

광주지방법원 해지위약금청구의 소 소송단을 모집함니다.

법률사무소 태온 — Mon, 22 May 2023 14:03:38 +0900

광주지방법원 해지위약금청구소송

광주광역시 한국아델리움 메트로시티 오피스텔을 분양받으신 수분양자분들중 잔금을 납입하지 못한 23명의 수분양자분들에게 시행사에서 해지위약금청구소송을 제기하였습니다.

청구금액은 약 1인당 2,000만원 - 3,000만원씩이며

청구근거는 은행에서 대출받은 중도대출금을 시행사에서 대신 대위변제하면서 발생한 금융이자, 그리고 발생한 손해배상금입니다.

법률사무소 이김에서는 해당 유사소송을 수십차례 전부승소로 이끈 경험이 있으며 승소판례도 다수 보유를 하고 있는 부동산전문 법률사무소 입니다.

해당 소송을 포기하시지 마시고 저희 법률사무소에 위임을 해주신다면 승소로 소송을 마무리해드리겠습니다.

자세한 내용은 전화를 주시면 안내를 해드리겠습니다.

법률사무소 이김 윤 명 선 사무장 010-4878-6965

유사판례 올려드립니다.

분양권계약해지를 바라는 수분양자의 자세

법률사무소 태온 — Mon, 20 Mar 2023 15:31:10 +0900

- 어차피 입주못할바엔 단체소송이나 할까? -

필자가 소속된 법률사무소는 집합건물전문, 부동산전문 변호사사무실이며, 수많은 집합건물 부동산 소송을 전담하여 많은 승소를 이끌어낸 사무실이다.

부동산경기가 침체함에 따라 분양을 받아놓은 분양권의 잔금납부가 곤란해지자 수분양자들은 여러 가지 사유를 들어서 필자에게 단체소송을 의뢰하거나 상담을 받곤 한다.

이러한 경우 상담을 받으러온 많은 수분양자들에게 필자는 단호하게 잘라서 말을 한다.

“이제 과대과장광고, 기망 으로는 절대 단체소송으로 승소를 할 수가 없습니다.”

물론 분양당시 분양상담사로부터 “트리플역세권, 학교건립, 쇼핑몰건립, 전철역건립” 등등 수많은 허위설명에 현혹되어 분양을 받으신 것에 대해서 억울하고 분통이 터지시겠지만 소송은 냉혹하고 객관적으로 판단을 하셔야 한다.

만약 1000세대의 아파트를 건설하고 있는 현장이 있다고 가정을 하고 그 중 700세대가 입주를 거부하고 잔금을 납부하지 않고 단체소송을 한다면 그 회사는 어떻게 될까?

아마도 부도가 나고 말 것이다.

시행사가 부도가 날 경우 수분양자들은 어떻게 될까?

아마도 더욱 더 힘든 고통의 나날들을 겪게 될 것임을 명심하셔야 한다.

- 은행의 중도금대출기한 연장신청에 대해서 -

개인적으로 사정이 힘들어서 잔금납부를 못하고 지연될 경우 수분양자 명의의 중도대출금은 어느새 만기가 도래한다.

만기까지 수분양자가 대출금을 변제하면 좋을텐데 이를 행하지 못할 경우 회사가 여유가 있다면 대신 변제를 해줄 것인데 이마저도 불가능해지면 은행은 수분양자에게 대출을 연장해줄 것을 요청한다.

이럴 경우 수분양자 들은 “회사가 뭐가 이뻐서 연장을 해주나” 라는 억하심정으로 묵살을 하는 경우가 많다.

다시 말씀드리지만 회사가 잘되야 여러분들의 분양권도 잘 해결될 수 있음을 아셔야 한다.

따라서 1번 정도는 대출금 만기 연장을 해주시는 것도 좋은 방법일 것이다.

법률사무소 이김 윤 명 선 사무장 010-4878-6965

수원대 평생교육원 부동산학과 교수

분양권계약해지에 숨어있는 덫

법률사무소 태온 — Mon, 20 Mar 2023 15:11:23 +0900

1. 수분양자 사망

얼마전 필자에게 상담을 받으신 분은 여러개의 분양권을 보유하고 있고 해결을 하지 못하고 있는 상황이였습니다.

저에게 “제가 죽으면 해결이 끝나나요?” 라고 질문을 하셨다.

하지만 실제는 그렇지 않음을 명심하셔야 한다.

아파트나 오피스텔을 분양받아놓고 수분양자가 사망하게 되면 입주에 따른 채무도 상속을 받아야 합니다. 특히 중도금 대출 채무는 고스란히 상속인들 몫이 되기 때문에 상속 받은 재산과 대출채무를 비교해 본 후 상속을 승인하던지 포기를 해야 합니다.

상속포기는 상속이 개시된 날로부터 3개월 이내에 해야 합니다. 슬픔에 쌓여 자칫 3개월을 넘기게 되면 하는 수 없이 아파트를 공동명의로 등기를 받아야 할 처지에 놓이게 되지요. 그러나 상속인들 재산이 없게 되면 그때부터 입주 분쟁이 일어날 수밖에 없습니다.

사망한 후에는 분양권을 팔거나 일방적으로 증여할 수 없습니다. 때문에 상속을 받은 다음 팔거나 공동상속을 받은 다음 한 사람에게 협의분할로 증여를 해야 합니다. 기본공제가 부부간에는 6억, 성년자녀인 경우 3천만 원, 미성년인 경우 1500만 원입니다.

2. 기한이익 상실 통지의 이중성

입주예정자는 입주가 시작되면 입주하면서 대출금을 잔금대출로 전환하거나 형편이 어려워 입주를 하지 못할 때에는 우선 대출금에 대한 이자를 내야 합니다. 그런데 입주하지 못할 사람들이 이자를 내고 있는 사람은 거의 없습니다. 2개월을 연체하게 되면 은행에서 기한이익 상실 통지를 보냅니다.

기한이익 상실이란 대출자로서 자격이 상실되었으므로 연체이자를 더하여 변제하라는 뜻이고, 이에 따른 법적조치를 하겠다는 뜻입니다. 그때부터 신용카드가 정지되고 통장이나 기타 금융거래에 불이익을 받게 됩니다. 그런 통지를 받고도 반응이 없게 되면 은행에서는 건설사에 통보하여 대출금을 대위변제 하라는 독촉을 하게 됩니다.

건설사가 입주가 잘 되어 형편이 좋다면 대위변제를 하고 위약부분은 수분양자와 따지거나 재판을 걸어 해결할 수 있으나, 요즘처럼 형편이 어려우면 대위변제를 하지 않고 건설사도 버티게 됩니다. 20-30%입주 된 마당에 어느 회사가 중도금을 대위변제하겠는지요.

결국 기한이익 상실통지는 유야무야 돼버리고, 수분양자에게만 닦달을 하게 되는 것입니다. 기한이익 상실통지 받았다고 곧 해지 되겠지, 생각으로 마음 놨다가는 큰 코 다칠 수 있습니다. 형식상 왔다 갔다 하는 서류로 아시기 바랍니다.

3. 밀린 이자내고 대출기간 연장하라.

대출기간 연장이란 수분양자가 받은 대출에 대한 원리금을 수분양자가 갚을 수 없기 때문에 일단 연장이나 해주고 건설사가 갚겠다는 취지로 해석하셔야 합니다. 건설사도 어렵기 때문에 연장을 해 주는 것이 도리이겠지만, 이미 밀려있는 이자를 내면서까지 연장을 하라고 하면 어찌해야 좋을까요?

이런 내용에 대해서는 법률사무소 전문가와 꼭 개별상담을 받으신 후 연장을 하거나 부동의를 해야 합니다. 연장해야 할 일을 부동의 했다가 나중에 큰 손해를 보신 분들이 늘어나고 있습니다. 연장이란 내가 그 아파트나 오피스텔에 입주한다는 뜻이 아니라는 말씀을 다시 드립니다.

4. 계약금 10%채워주고, 후불제 이자내라

간혹 미분양이 된 아파트 현장의 분양계약금은 수분양자들을 현혹하기 위하여 5%로 책정하는 경우가 있습니다. 이럴경우 각 현장에서는 빨리 일을 끝내기 위해 계약금에 10%를 채우고 후불제 이자 3000-5000만원을 추가로 요구하면서 해지해주겠다는 제안도 합니다. 요즘 분양권을 팔려면 계약금 포기하고 7-8000만 원을 얹어줘도 안 팔리는 처지라 그렇게 할 수도 있지만, 이런 흥정은 잘 생각해야 합니다.

결국 계약금 나머지 5% 금액과 후불제 이자 4000만 원을 더 줘야 하겠지요. 그렇게 되면 합계8000만 원에서 1억 정도 손해를 보게 됩니다. 어려운 서민들 처지에 그런 돈을 주고 해지를 할 사람은 흔하지 않을 것입니다. 계약금 10%와 후불제 이자는 법정에서도 건설사에 유리하게 판결하고 있음도 서민들을 더욱 어렵게 하고 있습니다.

무조건 버티면 된다. 나는 재산이 없으니 별일 없을 것이다. 라는 안심은 금물입니다. 잔액채무는 수년 동안 두고두고 찾아다니며 애를 먹일 수 있습니다. 채권의 시효는 10년이지만, 9년 만에 살림살이 하나라도 경매를 넣게 되면 또 10년이 연장되고 그 후에도 같은 이치를 반복합니다. 모든 문제가 한꺼번에 끝이 날 수 있도록 지혜롭게 대처하시기 바랍니다.

법률사무소 이김 윤 명 선 사무장 010-4878-6965

수원대 평생교육원 부동산학과 교수

가계약금을 해약금으로 하는 명시적 약정 없다면임대차 계약 포기하더라도 집주인이 몰취 불가

법률사무소 태온 — Wed, 16 Nov 2022 11:31:51 +0900

아파트 매매계약을 앞두고 가계약금을 집주인에게 송금할 경우, 명시적인 계약 또는 가계약금을 해약금으로 하기로 하는 약정이 따로 없었다면 가계약금을 해약금이라고 볼 수 없으므로 중간에 임대차계약이 체결되지 않는 것으로 확정되더라도 가계약금을 집주인이 몰취할 수 없다는 대법원 판결이 나왔다. 명시적 계약 또는 가계약금 수수에 있어 이를 해약금으로 처리하기로 하는 약정이 있었다고 볼만한 특별한 사정이 없는 한, 교섭단계에서 수수되는 가계약금을 해약금으로 볼 수 없다는 취지다.

대법원 민사2부(주심 이동원 대법관)는 지난달 29일 A 씨가 B 씨 등을 상대로 낸 임차보증가계약금 반환소송(2022다247187)에서 원고패소 판결한 원심 일부를 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다.

A 씨는 아파트의 임대차계약에 관한 교섭단계에서 집 주인인 B 씨에게 가계약금 300만 원을 지급했다가 뒤늦게 개인사정으로 임대차계약 체결을 포기한 후 가계약금의 반환을 구하는 소송을 냈다.

이 사건에서는 가계약금을 해약금으로 볼 수 있는지 여부가 쟁점이 됐다. 해약금으로 볼 경우 본계약 체결을 포기한 A 씨는 반환을 요구할 수 없다.

1,2심은 이 사건 가계약금을 해약금으로 해석해 원고패소 판결했다.

하지만 대법원은 판단을 뒤집었다.

재판부는 "가계약금에 관해 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의해 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래 관행 등에 비춰 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환해 계약을 체결하지 않기로 약정했음이 명백하게 인정돼야 한다"고 밝혔다.

이어 "당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 않는 한 A 씨가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 B 씨에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다"고 판시했다.

법률사무소 이김 윤명선 사무장 010-4878-6965

수원대 평생교육원 부동산학과 교수

지역주택조합 위험 커진다...시장침체에 돈줄도 막혀 줄도산 우려

법률사무소 태온 — Wed, 28 Sep 2022 12:24:57 +0900

조합원 모집 중단 사업 청산 수순

27일 부동산 업계에 따르면 서울시 관악구 A지역주택조합 추진위원회는 최근 조합원들을 대상으로 사업중단 여부에 대한 의견을 모으고 있다. 일부 조합원은 파산 신청을 할 예정이며 파산 신청 전에 조합 탈퇴 여부를 묻는 안내문을 받은 것으로 알려졌다.

A지주택 추진위 관계자는 "땅 확보가 쉽지 않고 각종 소송에도 휘말려 있어 현재는 사업 진행을 위한 조합원 모집을 하지 않고 있다"면서 "조합원들의 의견을 들은 후 사업을 접을지 최종 결정할 예정"이라고 말했다.

A지주택은 추진위 설립한 지 7년이 넘었지만 땅 확보는 10%도 하지 못했다. 지난해 말 기준 소유권 확보율이 7.67%, 등기는 넘어오지 않았지만 동의를 받은 것까지 포함한 사용권원 확보율도 8.17%에 불과하다.

인근에 있는 관악구 B지주택 추진위원회 역시 오는 10월 22일 전에 총회를 열고 사업 중단 여부를 결정해야 한다. 지난 7월 법적으로 정해진 조합설립인가 기한을 넘겼기 때문이다. 조합설립 인가를 신청하기 위해서는 80% 이상 토지의 사용권원 확보가 필요한데 지난해 말 기준 26.2%에 그쳤다.

고금리·시장침체·자금난 '3중고' 파도

지주택은 조합원을 먼저 모집한 후 그 조합원들이 낸 자금으로 땅을 매입하고 사업을 추진한다. 지금처럼 부동산 경기가 좋지 않으면 조합원 모집이 쉽지 않고 최근에는 금리인상으로 금융부담마저 급증했다. 특히 땅을 매입할 때 대출해주던 금융기관들이 최근 부동산PF를 사실상 중단하면서 자금 조달이 어려워져 사업이 멈춘 곳도 적지 않다.

관악구 지주택 인근의 C공인중개소 대표는 "최소 1억원 이상 돈을 납부한 지주택 조합원들이 많은 것으로 알고 있다"면서 "지금이라도 자금을 회수할 수 있는 방법이 없는지 다들 고민이 크다"고 말했다.

부동산 온라인 커뮤니티에도 관련 고민 글이 늘어나고 있다. 파산 신청 예정이라는 안내문을 받았는데 소송을 통해서 환불금을 받을 수 있는지, 조합으로부터 수천만원의 추가 분담금 요청을 받았는데 지금이라도 탈퇴하는 게 나을지 등이다.

김예림 법무법인 심목 변호사는 "사업이 진행이 어렵다는 객관적인 정황이 있거나 조합원 모집시 과장·허위광고를 했다면 조합원 탈퇴와 함께 소송을 통해 환불받을 수 있다"면서도 "조합이 돈이 없거나 파산하면 승소를 하더라도 돈은 돌려받기 어려워진다"고 말했다.

부동산업계 관계자들은 부동산 경기 침체 속에 자금이 막히면서 앞으로 어려움을 겪는 지주택 조합은 더 늘어날 것이라고 예상했다. 금융기관 부동산 PF 담당 임원은 "땅을 90% 이상 확보하고 조합원 모집도 80% 이상 성공한 극히 일부 지주택만 착공까지 성공하는데 10개 사업장 중에 채 한 곳도 되지 않는다"면서 "대출 역시 이들 사업장만 선별해 진행하고 있다"고 말했다.

서울시 4월에 실태조사 착수, 결과는 '아직'

지주택 사업에 빨간불이 켜졌지만, 지자체는 내용 파악도 제대로 돼 있지 않다. 서울시는 지난 4월 조합의 투명한 운영과 일반 조합원의 피해방지를 위해 서울 시내 110개 지주택에 대한 운영실태 전수조사를 실시한다고 밝혔다. 이후 7월에는 종합정보관리시스템인 정비사업 정보몽땅에 조사 결과를 공개하기로 했다. 위반사례는 시정명령 및 고발 등 행정 조치를 할 예정이었으나 이제 전수조사 결과에 대한 취합을 마쳤다.

서울시는 지주택이 허위·과장광고를 하진 않는지 등도 점검하기로 했지만 허위광고 행태는 이어지고 있다. 오는 10월까지 조합 청산 여부를 결정해야 조합은 최근까지도 곧 착공하는 것처럼 속여 조합원을 모집하고 있다.

서울시 관계자는 "지주택과 관련해 서울시 내부적으로 아직 파악된 내용은 없다"면서 "실태조사 내용을 취합했고 결과를 분석하면 오는 10월에는 공개할 수 있을 것으로 예상한다"고 말했다.

수분양자의 사정변경으로 인한 분양권 계약해지

법률사무소 태온 — Tue, 27 Sep 2022 13:19:23 +0900

경기도에서 조그마한 음식점을 운영하는 홍길동씨는 주위에서 나름 인정받는 업주였다. 손님들이 몇시간씩 줄을 서서 먹는 소문난 맛집은 아니였으나 식사시간에는 꾸준히 손님들이 들어오는 운영이 잘 되는 가게 였다.

3년간 열심히 운영을 하여 여윳돈이 생긴 홍길동씨는 부동산 투자를 하기위해서 여기저기를 기웃하던 중. 지방에서 분양하는 오피스텔 광고를 보고 계약금이 여유가 있으니 중도금대출을 받고 2년간 열심히 일하면 잔금도 해결이 될 것이라는 확신에 오피스텔 2채를 분양을 받았다.

하지만 갑자기 코로나가 발생을 하면서 식당에는 손님이 오지를 않았고 매출은 하염없이 급감하여 지금은 가게 월세도 내기가 힘든 수준이다.

당장 2달 후 분양받은 오피스텔의 잔금을 납부하여야 하는데 잔금 낼 여력이 없는 홍길동씨는 회사측에 사정 얘기를 하며 계약금을 포기하는 조건으로 계약해지를 요청을 하였으나 회사는 계약해지는 절대로 안된다고 선을 그었다.

홍길동씨는 어떻게 해야하나?

1. 회사는 절대로 수분양자의 사정을 듣고 분양권 계약해지를 해주지 않는다.

2년전처럼 부동산이 호황일 경우에는 회사측에서 쉽게 계약을 해지해주고 그 분양받은 호수를 다시 다른 사람에게 분양을 해도 된다. 회사 역시 납입 받은 계약금을 위약금으로 몰취를 하였기 때문에 손해 보는 장사가 아니다. 하지만 지금처럼 급격하게 부동산시장이 차갑게 식어버리면 회사 역시 다른 사람에게 분양을 할 자신이 없다. 따라서 절대 수분양자의 사정을 듣고 계약해지를 해주지 않는다.

2. 그냥 버티면 해결이 될까?

홍길동씨 명의로 대출받은 은행의 중도대출금의 보증인은 회사이다. 따라서 홍길동씨가 은행에 대출금을 변제하지 않으면 은행은 회사에 대출금 변제를 독촉을 하고 회사는 변제를 해 줄수도 있다. 따라서 일부 수분양자 사이에서는 “그냥 버티면 회사에서 대출금 변제해주고 해지해주니 그냥 버티면 된다” 라고 생각하시는 분들이 많다.

절대 그렇지 않다. 만약 회사가 은행의 대출금을 변제를 하지 않으면 은행은 어떠한 조치를 할까? 은행은 당연히 수분양자를 상대로 소송을 한다. 태어나서 법원 근처에도 가보지 못한 홍길동씨가 그 험난한 길을 걸을 수 있을까?

3. 회사는 계약금을 위약금으로 몰취하고 추가로 요구하는 금액은 없을까?

회사가 수분양자에게 청구 할 수 있는 금액은 첫 번째, 잔금납부이다. 두 번째, 은행에 변제한 대출금 원금과 이자이다. 만약 분양계약 당시 무이자 대출이라 할 지라도 회사가 은행에 수분양자 명의의 대출금을 대신 대위변제하였다면 회사는 원금 외에 추가로 이자를 청구할 수 있다. 세 번째, 회사가 입은 손해를 배상하라는 청구가 올 수 도 있다. 구체적으로 분양상담사의 수수료 등이다.

4. 홍길동씨가 가장 걱정하는 것은 통장 압류이다.

홍길동씨는 회사가 혹여 소송을 통해 판결문을 받을 경우 그 집행권원으로 홍길동씨의 통장을 압류할까 전전긍긍한다. 그렇게 된다면 홍길동씨는 생활도 할 수 없는 처지가 될 것이다. 홍길동씨와 비슷한 처지의 직장인 들은 당연히 월급 압류를 가장 두려워 할 것이다.

위에서 서술한 바와 같이 이러한 경우 회사는 해지는 해주지도 않으면서 수많은 명목으로 수분양자를 괴롭히고 소송을 걸고 법적인 절차를 취하기도 한다.

필자에게 상담을 받으시는 많은 분들 중 지금도 입주를 안한 분양부동산 때문에 고생을 하시는 분들이 많다. 이 분들의 대부분이 버티면 해주겠지...라는 안일한 생각으로 무대응을 하신 분들이다.

이러한 일을 겪게 되신다면 주저없이 전문가를 찾아서 상담을 받으시길 권한다.

비용이 발생을 하겠지만 아마도 그 비용의 수십배 여러분들에게 이익이 될 것이다.

법률사무소 이김은 입주불가능에 대한 많은 소송 노하우와 경험을 가지고 있는 대규모 법률사무소이다.

법률사무소 이김 윤명선 사무장 010-4878-6965

분양권계약해제의 법적문제

법률사무소 태온 — Tue, 27 Sep 2022 11:41:20 +0900

-분양계약에 있어서 해제권의 발생 조건-

유효하게 성립하고 있는 계약의 효력을 당사자 일방의 의사표시에 의하여 그 계약이 처음부터 없었던 것과 같은 상태로 복귀시키는 것을 계약의 해제라고 합니다. 따라서 계약이 해제되면 아직 이행하지 않은 채무는 소멸하고, 이미 이행한 것에 대해서는 원상회복 의무를 지게 됩니다.

그러나 해제로 인해 어느 당사자에게 손해가 있게 된다면 그 부분은 위약금으로 다뤄야 하는데 당초 계약에서 정한 위약금을 다 지불해야 할 것인지는 사건에 따라 다르고, 상대방에도 과실이 있다면 상계 처리할 부분도 있기 때문에 그 또한 사안에 따라 다르다고 봐야 합니다.

아파트나 오피스텔, 상가, 토지 등의 분양이 끝나게 되면 분양을 하는 건설 회사나 분양을 받은 수분양자는 계약에서 정한대로 자신에게 주어진 의무를 이행하려고 애를 씁니다. 자신에게 주어진 의무를 다한 후 상대방에게 자신의 권리를 주장할 수 있기 때문입니다.

그러나 어느 한쪽이 의무를 이행하지 않게 되면 해제권이 발생하게 되는데 그 원인에는 이행지체, 이행불능, 불완전이행, 채권자지체, 사정변경 등 여러 가지가 있습니다. 따라서 계약해제가 되려면 위 여러 가지 이유 중 어느 한가지의 조건에 걸려야 되는 것입니다.

-채권자 귀책사유와 채무자 귀책사유-

이 글에서는 아파트, 오피스텔, 상가를 분양받았다가 형편이 어렵게 되어 입주를 하지 못하게 됨으로써 건설 회사(채권자-원고)에서 수분양자(채무자-피고)들을 상대로 청구하는 위약금을 주된 내용으로 살펴보도록 하겠습니다.

준공이 떨어지면 대개 2-3개월의 입주기간이 정해집니다. 입주만료일이 잔금만료일이 되고, 잔금만료일로부터 3개월 이내에 입주를 아니 하면 계약해제사유가 발생하게 됩니다. 1.31.부터 3.31.까지 입주기간이었다면 잔금만료일은 3.31.이라는 뜻이고, 6.31.이 되면 계약해제사유가 발생하게 된다는 뜻입니다.

그런데 누구나 이런 내용을 모르는 사람은 거의 없습니다. 문제는 건물이 당초 분양계약에서 정한대로 지어지지 아니하였거나, 건물은 준공이 떨어졌다 하더라도 분양가에 미치지 못한 건물이 지어졌다면 채권자의 귀책사유를 들어 입주를 거부할 수도 있습니다.

채권자에게 귀책사유가 발생하게 되면 소송을 하는 사람이 있고, 막무가내로 버티는 사람도 있습니다. 오히려 해제권은 채무자에게 있게 됩니다. 그러나 채권자에게 별다른 귀책사유가 없다면 해제권은 채권자에게 있게 됩니다. 결국 사정이 어렵게 되어 입주를 하지 못하는 사람들에게 화살이 쏟아지게 됩니다.

-위약금 10%와 중도금 대출이자-

수분양자가 입주만료 3개월 내에 입주를 하지 아니하거나 건설 회사에서 묵시적으로 입주기간을 연장해 주고 있음에도 중도금 대출액에 대한 이자를 내지 않게 되면 건설 회사 즉, 채권자는 대출액을 은행에 대위변제하고 수분양자에게 계약해제 예고통지를 보냅니다.

2주 간격으로 2회에 걸쳐 해제예정통지를 보낸 후 그래도 수분양자가 채무이행을 하지 않으면 계약은 해제되고, 건설 회사에서는 해제되었다는 통지를 보내게 됩니다. 이후 그 계약을 살리려면 건설 회사가 지불한 대출액과 그에 따른 모든 비용과 손해를 물어내야 합니다.

분양계약서에 적힌 위약금을 보면 당사자가 계약을 위반했을 때에는 “매매대금의 10%를 위약금으로 한다.” 라는 규정이 있습니다. 그리고 대개 대출금에 대한 이자는 수분양자 부담으로 한다. 라는 규정도 있습니다. 중도금 대출을 무이자로 했을지라도 계약이 해제되었을 때에는 이자를 따져서 물어야 합니다.

수분양자들이 대출 일으켜 준 돈으로 아파트나 오피스텔을 지었음에도 계약해제 때에는 그 돈에 대한 이자를 수분양자가 부담한다는 건 어쩐지 좀 이상하지 않은가요? 오히려 고맙다고 해야 할 처지인데 말입니다. 나중에 법에서 따지는 날이 오리라 믿습니다.

그러나 위약금 10%와 대출이자 부담을 실제로 적용하는 회사는 그리 많지 않습니다. 어떤 회사는 계약금이 많건 적건 해제가 된 후 위약금 부분을 불문에 부치는 회사도 있고, 어떤 회사는 시시콜콜 다 따져서 재판으로 청구하는 회사도 있습니다. 까다로운 회사만나면 계약금 놓치고 법정에 서야 합니다.

-위약금 청구에 따른 대처방법-

계약금을 5% 걸었건 10% 걸었건 입주할 형편이 안 되어 건설 회사로부터 해제통지를 받게 되면 우선은 은행과의 싸움은 없게 됩니다. 그러나 까다로운 회사들은 해제통지를 보내고 나서 수분양자의 부동산에 가압류를 하고 재판을 걸어오게 됩니다.

계약금을 5% 지급한 사람에게는 나머지 5%와 대출금에 따른 이자를 달라는 내용이고, 10% 지급한 사람에게는 대출금에 대한 이자와 기타 비용을 달라는 내용입니다. 적게는 1천만 원에서 많게는 1억까지 청구를 합니다.

법원으로부터 소장을 송달 받게 되면 1개월 이내에 답변서를 제출해야 합니다. 재판을 걸어오는 원고가 두 곳이면 3통을 제출해야 하고, 한 곳이면 2통을 제출해야 합니다. 1개월 이내에 답변서를 제출하지 아니하면 원고의 청구취지를 인정한 것으로 간주하고 선고를 해버립니다.

판결이 끝나게 되면 건설 회사는 수분양자 재산을 경매에 넘기게 되므로 달리 구제받을 길이 없어 꼼짝없이 당하게 됩니다. 항소심에서 다툴 수는 있지만 1심 판결에는 가집행이라는 게 붙기 때문에 공탁을 하거나 집행정지를 해야 하는 번거로움이 있게 됩니다. 호미로 막을 일을 삽으로 막아야 합니다.

답변서를 제출하고 계속 8개월 내지 1년 동안 재판을 하게 되면 어찌 될까요. 위약금을 당사자간에 매매대금의 10%로 정했다 할지라도 계약을 이행하지 못하게 된 사정, 경제사정, 개인사정, 상대방의 귀책사유 등을 참작해서 결정하게 되므로 꼭 10%가 유지된다는 법은 없습니다.

또한 중도금 대출에 따른 이자부분은 그 손해도 10%속에 포함이 됐다고 볼 것인지, 별도로 볼 것인지는 법원의 재량에 속한다 할 것이므로 이를 다 물어줘야 한다는 법도 없습니다. 아파트에 문제점이 있다면 오히려 계약금과 손해배상을 하라는 반소도 제기할 수 있기 때문에 끝까지 법정투쟁을 하는 일이 옳다고 봅니다.

계약해제가 100명이라면 건설 회사는 100명과 일일이 싸워야 합니다. 현재 수도권 여러 곳에서 건설 회사들이 위약금 청구소송을 제기하는 사례가 늘어나고 있습니다. 피해를 입지 않도록 조심하시기 바랍니다.

법률사무소 이김 윤 명 선 사무장 010-4878-6965

수원대학교 평생교육원 부동산학과 교수.

분양권 계약해지와 관련한 참고사항

법률사무소 태온 — Tue, 27 Sep 2022 11:02:17 +0900

2007년부터 분양가상한제를 피하기 위한 건설사의 고분양가 밀어내기식 분양으로 인하여 경기 서북부, 경기 남부를 포함한 전국에서 아파트 분양을 받은 많은 수분양자들은 커다란 심적 고통을 당하였고 구상권을 가지고 있는 건설사의 소송, 채권추심 등으로 힘 약한 수분양자는 갑의 횡포에 당할 수 밖에 없었으며 이를 견디다 못한 수많은 수분양자분들이 필자의 사무실을 찾았었습니다.

2014년부터 위례, 세종을 포함한 전국 모델하우스의 청약률이 급등하며 언제 그랬나는 듯 다시 아파트 분양열기가 전국을 뒤덮었고 근 2-3년 동안은 ‘영끌’ 이라는 신조어가 생길정도로 아파트 열풍이 불고 가격도 2배 이상 치솟았습니다.

그 후 2년 만에 미국 금리인상의 악재, 인플레이션, 시장경제 불안 이라는 악재가 겹치며 투기로 부동산을 분양받으신 분들이 다시금 필자에게 상담을 요청하는 사례가 늘어나고 있습니다.

따라서 간단 사례로 분양권계약해지와 관련한 문답을 올리니 참고하시기 바랍니다.

사례1) 경기 00지구의 아파트를 분양 받았습니다. 계약금은 10% 납부를 하였고 중도금 대출 60%도 받았습니다. 회사가 광고한 전철역 및 학교등이 전혀 건설되지 않아 입주를 할 수 없는 상황입니다. 회사의 과대광고를 이유로 계약해지를 하고 계약금을 돌려 받을 수 있을까요?

답변) 회사의 과대광고는 손해배상의 성격이지 계약해지의 사유는 될 수 가 없습니다. 따라서 지급한 계약금을 돌려 받을 수 없습니다.

사례2) 몇일전 한 아파트 모델하우스에서 가계약서를 작성하고 계약금 1000만원을 지급하였습니다. 한달 후 나머지 계약금 2500만원을 납부해야 합니다. 지급한 계약금 1000만원을 포기하고 해지가 가능할까요?

답변) 회사의 사정에 따라서 틀립니다. 대법원의 판례에 따르면 매도, 매수자가 계약을 취소하기 위해서는 공급대금의 10%를 포기하고 계약을 취소할 수 있다고 명시되어 있으므로 회사가 나머지 계약금 2500만원을 지급하라는 청구의 소를 제기한다면 수분양자는 패소를 할 수도 있습니다. 다만 조정 및 기타 화해로 금액을 감액 할 수 있는 기회는 있습니다.

사례3) 계약해지 및 모든 소송에 대하여 법률사무소에게 의뢰를 맡기고 싶습니다. 계약이 해지되고 종료될때까지 시간이 얼마나 걸리며 지급한 계약금을 포기하는 것 외에 얼마의 금액을 위약금으로 지급해야 할까요?

답변) 해당 계약을 해지하고 종료는 해드릴 수 있습니다. 다만 종료시까지의 기간 및 위약금의 금액 여부는 단정 지을 수 없습니다. 회사마다 많은 차이가 있고 회사의 협조여부에 따라서 그 사정이 차이가 많습니다.

사례4) 다음 달이 분양받은 부동산의 입주만료일입니다. 분양권 전매가 되지 않고 있고 잔금을 치를 여력도 않 되어 그냥 포기하고 있습니다. 회사에서 저에게 어떤 조치를 취할 수 있을까요?

답변) 일단 대출받은 대출금의 이자를 안내게 되면 신용카드가 정지됩니다. 그 후 은행에서 대출금을 달라는 대여금의 청구소송이 들어올 수 있습니다. 회사에서는 잔금을 달라는 청구소송을 할 수 가있고 또한 은행의 대출금을 변제하고 구상금청구소송을 할 수도 있습니다. 이렇게 되면 총 3건의 소송이 들어오고 변호사 선임비만도 어마어마한 금액이 소요됩니다.

이런 상황이라면 미리 대비를 하셔야 합니다. 부동산이 있다면 가압류가 들어올 것입니다. 신용카드 정지를 대비해야 합니다.